Alquilar una vivienda genera ingresos que hay que declarar en el IRPF, pero también abre la puerta a numerosas deducciones y reducciones que muchos propietarios desconocen o aplican de forma incorrecta. Entender bien la fiscalidad del alquiler de vivienda permite optimizar la factura fiscal y evitar errores que la Agencia Tributaria revisa cada año con especial atención, cruzando datos entre el modelo 100 y los depósitos de fianzas en los organismos autonómicos.
Por qué conviene planificar la fiscalidad del alquiler antes de firmar el contrato
La decisión de alquilar una vivienda no debería tomarse únicamente en función de la renta mensual esperada, sino también del efecto fiscal neto de la operación. Factores como el destino del inmueble (vivienda habitual del inquilino, alquiler turístico, alquiler a una empresa para uso de sus empleados), la ubicación en una zona de mercado tensionado o la existencia de una hipoteca pendiente condicionan de forma muy distinta el resultado fiscal final. Analizar estos elementos antes de publicar el anuncio del alquiler permite negociar condiciones contractuales que optimicen tanto la rentabilidad bruta como la neta, una vez descontado el impacto del IRPF.
Cómo tributan los ingresos por alquiler: rendimientos del capital inmobiliario
Los ingresos obtenidos por el arrendamiento de un inmueble tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, conforme a los artículos 22 y siguientes de la Ley 35/2006 del IRPF. El rendimiento íntegro está formado por el importe de la renta más, en su caso, cualquier otra cantidad que el arrendatario deba satisfacer al arrendador (por ejemplo, si asume gastos que corresponderían al propietario).
Gastos deducibles: qué puede restar el propietario
Un aspecto que genera frecuentes dudas es el momento en que resultan deducibles determinados gastos: los de conservación y reparación se deducen en el ejercicio en que se pagan, mientras que la amortización se calcula de forma proporcional al tiempo del año en que el inmueble estuvo arrendado o disponible para el arrendamiento, prorrateando también los gastos generales del inmueble entre los periodos de alquiler efectivo y los de disponibilidad para alquilar cuando la vivienda no estuvo arrendada todo el año.
La ley permite deducir todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos y los de conservación y reparación del inmueble. Entre los más habituales:
- Intereses de préstamos hipotecarios y demás gastos de financiación.
- Gastos de conservación y reparación (pintura, reparaciones de instalaciones), sin incluir ampliaciones o mejoras, que se amortizan de forma distinta.
- IBI, tasa de basuras y otros tributos que no tengan carácter sancionador.
- Comunidad de propietarios.
- Prima del seguro del hogar y del seguro de impago de rentas.
- Gastos de formalización del contrato y, en su caso, de defensa jurídica derivados del arrendamiento.
- Amortización del inmueble: con carácter general, el 3% anual sobre el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, excluyendo en ambos casos el valor del suelo.
- Saldos de dudoso cobro, cuando han transcurrido más de seis meses desde el primer intento de cobro sin haberse cobrado.
Es importante recordar que los gastos deducibles no pueden superar el importe de los ingresos íntegros del inmueble, con la excepción del gasto por amortización, que siempre es deducible.
La reducción del 60% (y las nuevas reducciones tras la Ley de Vivienda)
Cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del arrendatario, el rendimiento neto positivo se reduce en un 60%, conforme al artículo 23.2 de la Ley del IRPF. Esta reducción solo se aplica sobre rendimientos declarados voluntariamente antes de que Hacienda inicie cualquier requerimiento o procedimiento de comprobación, un matiz que ha dado lugar a numerosas regularizaciones y sanciones cuando el propietario no había declarado el alquiler.
Con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de Vivienda, para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024, la reducción general se sitúa en el 50%, pero puede incrementarse hasta el 90% en zonas declaradas de mercado tensionado si se rebaja la renta al menos un 5% respecto al contrato anterior, hasta el 70% en determinados alquileres a jóvenes de 18 a 35 años o para vivienda social, y hasta el 60% cuando la vivienda ha sido objeto de rehabilitación en los dos años anteriores al contrato.
Alquiler turístico y por habitaciones: particularidades
Muchas comunidades autónomas exigen además una licencia turística o comunicación previa específica para poder explotar legalmente un alquiler de corta duración, cuyo incumplimiento puede acarrear sanciones administrativas independientes de las fiscales, por lo que conviene verificar la normativa autonómica y municipal aplicable antes de destinar una vivienda a este uso, especialmente en las grandes ciudades donde se han endurecido notablemente los requisitos en los últimos años.
El alquiler de temporada o turístico no goza de las reducciones anteriores, al no constituir vivienda habitual del arrendatario, y además puede quedar sujeto al IVA si se prestan servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio de ropa, recepción). El alquiler de habitaciones dentro de la vivienda habitual del propietario sigue el mismo régimen que el alquiler de vivienda completa, prorrateando los gastos e ingresos en función de la parte alquilada.
Obligaciones formales: fianzas, modelo 179 y declaración
El propietario debe depositar la fianza legal (habitualmente una mensualidad) en el organismo autonómico correspondiente conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994), y declarar los rendimientos en la declaración anual del IRPF (modelo 100), aunque no exista obligación de presentar el modelo 100 por otros motivos, si el importe del alquiler supera los límites de exención de la obligación de declarar. Además, desde 2024 las plataformas de alquiler turístico y de temporada deben informar a Hacienda a través del modelo 179, lo que ha incrementado notablemente el control sobre este tipo de arrendamientos.
Dada la complejidad de aplicar correctamente reducciones, gastos deducibles y las novedades de la Ley de Vivienda, muchos propietarios prefieren contar con asesoramiento fiscal especializado para personas físicas que revise su declaración anual y evite tanto el sobrecoste fiscal como el riesgo de sanción por errores u omisiones.
El impacto de las zonas de mercado tensionado
La Ley de Vivienda permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado cuando el precio del alquiler o la hipoteca supera de forma significativa la renta media de los hogares. En estas zonas, además de las reducciones fiscales incrementadas ya mencionadas, se limita la actualización de rentas en contratos de grandes tenedores y se establecen mecanismos de referencia de precios. Un propietario que alquile en una de estas zonas debe comprobar, antes de fijar la renta, si su municipio o distrito ha sido declarado tensionado, ya que de ello depende tanto el porcentaje de reducción fiscal aplicable como los límites al incremento de la renta en la renovación del contrato.
Tributación del propietario que no alquila: la imputación de rentas inmobiliarias
Cuando una vivienda distinta de la habitual permanece vacía durante todo o parte del año, su propietario debe declarar igualmente una renta imputada conforme al artículo 85 de la Ley del IRPF, calculada con carácter general aplicando el 2% sobre el valor catastral (el 1,1% si dicho valor ha sido revisado en los últimos diez años). Esta obligación se prorratea por el número de días en que el inmueble no estuvo alquilado, y coexiste con la tributación del alquiler durante los periodos en que sí generó ingresos, lo que exige un cálculo cuidadoso a la hora de confeccionar la declaración anual.
Errores frecuentes que sancionan las Agencias Tributarias
- No declarar el alquiler, especialmente en arrendamientos informales sin contrato registrado.
- Deducir gastos de mejora como si fueran de conservación.
- Aplicar la reducción del 60% (o 50% desde 2024) a alquileres que no son vivienda habitual del arrendatario.
- Olvidar imputar rentas inmobiliarias por los periodos del año en que la vivienda estuvo vacía.
Conclusión
La fiscalidad del alquiler de vivienda combina oportunidades reales de ahorro con riesgos de sanción si no se aplica correctamente. Conocer los gastos deducibles, las nuevas reducciones de la Ley de Vivienda y las obligaciones formales es clave para declarar con seguridad. En TorreonLegal ayudamos a propietarios y arrendadores a optimizar su tributación por alquiler; contacte con nosotros para revisar su situación antes de la próxima declaración de la renta.