La fiscalidad alojamientos turísticos ha ganado enorme relevancia en los últimos años a medida que miles de particulares y empresas han incorporado apartamentos vacacionales y viviendas de uso turístico a su actividad económica. Comprender correctamente cómo tributan estos ingresos en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades, cómo se aplica el IVA y qué obligaciones de información existen ante la Agencia Tributaria es esencial para evitar sanciones que, en este sector, se han intensificado notablemente con la llegada de las nuevas obligaciones de reporte de las plataformas digitales.
Calificación del rendimiento: capital inmobiliario o actividad económica
La primera cuestión fiscal relevante es determinar si los ingresos obtenidos por el alquiler turístico deben calificarse como rendimientos del capital inmobiliario o como rendimientos de actividades económicas en el IRPF. Conforme al artículo 27.2 de la Ley del IRPF, el arrendamiento se calificará como actividad económica cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Sin embargo, la Dirección General de Tributos ha matizado en numerosas consultas vinculantes que, cuando el alojamiento turístico incluye servicios propios de la industria hotelera (limpieza durante la estancia, cambio periódico de ropa de cama, recepción, u otros servicios complementarios prestados por el propio titular o por terceros contratados), la actividad puede calificarse como económica aunque no exista empleado, al asimilarse a una prestación de servicios de hostelería y no a un simple arrendamiento de inmueble.
Esta calificación tiene consecuencias fiscales muy relevantes: si se trata de rendimiento del capital inmobiliario, no resulta aplicable la reducción del 60% prevista para el arrendamiento de vivienda habitual, mientras que si se califica como actividad económica, los gastos deducibles son más amplios pero también se generan obligaciones adicionales, como el alta en el epígrafe correspondiente del Impuesto sobre Actividades Económicas y, en su caso, la sujeción a IVA de los servicios prestados.
Tributación en IVA: cuándo se aplica el tipo hotelero
El artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA declara exentos los arrendamientos de vivienda, pero excluye expresamente de esta exención a los arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obliga a la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera, como limpieza periódica del interior, cambio de ropa y servicios análogos. En estos casos, la actividad tributa al tipo reducido del 10% de IVA, propio del sector hostelero, con obligación de repercutirlo en factura y de presentar las correspondientes declaraciones trimestrales del modelo 303. Cuando, por el contrario, el arrendamiento turístico se limita a la puesta a disposición de la vivienda sin servicios complementarios (limitándose a la limpieza a la entrada y salida del huésped, que la Dirección General de Tributos no considera servicio hotelero), la operación queda exenta de IVA, si bien puede quedar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas en determinadas comunidades autónomas.
Obligaciones formales: licencia turística y modelo 179
Además de las obligaciones fiscales, la explotación de un alojamiento turístico exige contar con la correspondiente licencia o declaración responsable de vivienda de uso turístico ante la comunidad autónoma competente, cuya normativa varía notablemente entre regiones y, en los últimos años, se ha endurecido significativamente en ciudades con fuerte presión turística. En el ámbito estrictamente fiscal, desde 2018 las plataformas de intermediación (Airbnb, Booking, Vrbo y similares) están obligadas a presentar el modelo 179 de declaración informativa sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, comunicando a la Agencia Tributaria la identidad del titular del inmueble, el número de días de cesión y los ingresos percibidos, lo que permite a Hacienda cruzar automáticamente esta información con las declaraciones de IRPF o IVA presentadas por cada arrendador, detectando con facilidad ingresos no declarados.
Deducción de gastos y amortización del inmueble
Con independencia de la calificación del rendimiento, los propietarios que destinan su vivienda al alquiler turístico durante parte del año pueden deducir los gastos proporcionales al periodo de efectiva explotación turística: amortización del inmueble y del mobiliario, gastos de comunidad, IBI, seguros, suministros, gastos de gestión de la plataforma de intermediación y comisiones de las agencias que gestionan las reservas. Es imprescindible prorratear estos gastos entre los días de uso turístico efectivo y los días de uso propio o de vacío, ya que la deducción del 100% de gastos anuales cuando el inmueble solo ha estado alquilado una parte del año es una de las incidencias más habitualmente detectadas en las comprobaciones de la AEAT al sector.
Dada la complejidad de calificar correctamente el rendimiento, aplicar el tipo de IVA adecuado y gestionar las obligaciones informativas cruzadas con las plataformas digitales, resulta muy recomendable contar con asesoramiento fiscal especializado en alojamientos turísticos y hostelería que revise la estructura concreta de cada propietario o gestora de apartamentos antes de iniciar la actividad.
Explotación a través de sociedad mercantil
Cuando el volumen de apartamentos gestionados crece, muchos propietarios optan por canalizar la actividad a través de una sociedad limitada, especialmente cuando se gestiona una cartera de varios inmuebles propios o de terceros mediante contratos de gestión o subarrendamiento autorizado. En este escenario, la sociedad tributa por el Impuesto sobre Sociedades al tipo general del 25%, o al tipo reducido del 23% para entidades de reducida dimensión con cifra de negocio inferior a un millón de euros conforme a la disposición adicional decimonovena de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, y puede deducirse íntegramente los gastos de estructura, personal y gestión asociados a la actividad. La elección entre operar como persona física o a través de sociedad debe analizarse comparando el tipo marginal del IRPF del propietario, que puede superar el 45% en las rentas más altas, frente a la tributación societaria y el coste fiscal adicional de repartir posteriormente los beneficios como dividendos, sujetos a su vez a retención en el IRPF del socio.
Es importante recordar que el subarrendamiento de viviendas para su explotación turística por parte de una sociedad gestora que no es propietaria del inmueble exige, además del cumplimiento de la normativa turística autonómica, una autorización expresa del propietario para subarrendar, normalmente recogida en el contrato de arrendamiento a largo plazo mediante una cláusula específica, dado que el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos prohíben el subarriendo sin consentimiento expreso del arrendador salvo pacto en contrario.
Fiscalidad autonómica y tasas turísticas
Además de la fiscalidad estatal, varias comunidades autónomas han introducido tasas turísticas o impuestos sobre estancias en establecimientos turísticos, como el Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos vigente en Cataluña o la ecotasa balear regulada por la Ley 2/2016 de las Illes Balears, con tarifas que varían según la categoría del alojamiento y la temporada del año, que gravan por pernoctación y cuya recaudación y liquidación corresponde al titular de la explotación, quien actúa como sustituto del contribuyente frente a la administración autonómica correspondiente, debiendo presentar las autoliquidaciones periódicas exigidas en cada territorio. El incumplimiento de estas obligaciones de repercusión, liquidación e ingreso de las tasas turísticas autonómicas, aunque de naturaleza distinta al IRPF o al IVA estatal, puede acarrear sanciones administrativas específicas y debe integrarse en la planificación fiscal global de cualquier alojamiento turístico situado en estos territorios.
Conclusión
La fiscalidad alojamientos turísticos combina la calificación del rendimiento en el IRPF, un régimen de IVA que depende de los servicios complementarios ofrecidos y unas obligaciones de información cada vez más exhaustivas que dejan escaso margen para la opacidad fiscal. Una planificación adecuada desde el primer momento evita sanciones y optimiza la rentabilidad real del negocio. En TorreonLegal ayudamos a propietarios, gestoras y empresas del sector turístico a estructurar correctamente la fiscalidad de sus alojamientos. Contacte con nuestro equipo para revisar la tributación de su actividad de alquiler turístico, ya gestione uno o varios inmuebles, como persona física o a través de sociedad mercantil, y evitar así regularizaciones futuras derivadas del cruce automático de información entre la Agencia Tributaria y las plataformas de intermediación turística.