Una agencia inmobiliaria trabaja con tres contratos que se repiten en cada operación: el encargo de mediación con el cliente, el contrato de arras entre comprador y vendedor, y los acuerdos con los colaboradores que aportan clientes o inmuebles. Cada uno de ellos tiene un efecto fiscal distinto, y un error de redacción puede desplazar el devengo del IVA, generar una responsabilidad por retenciones no practicadas o incumplir la normativa de prevención del blanqueo. Este artículo los repasa desde el ángulo legal. Para el marco tributario completo, puede consultar la guía sobre la fiscalidad de las inmobiliarias y sus inspecciones.
La hoja de encargo: qué se factura y a quién
Las comisiones de intermediación tributan al tipo general del 21 % de la Ley del IVA, y la exención de la compraventa del inmueble no se traslada a la comisión, que tributa de forma autónoma. La factura debe emitirse a quien contrata la mediación, con la cuota desglosada, y por eso la hoja de encargo tiene que identificar con claridad a la parte que encarga y paga. Si el cliente es un empresario no establecido en España, las reglas de localización del art. 69 de la Ley del IVA pueden excluir la sujeción, pero hay que documentar su condición. En las comisiones compartidas entre agencias, cada una factura su parte.
Otro punto sensible es la señal de comisión. Los pagos anticipados devengan IVA por el importe cobrado, según el art. 75 de la Ley del IVA, de modo que lo que se cobra al firmar el encargo ya debe facturarse y declararse. En el Impuesto sobre Sociedades, la comisión es ingreso de explotación que se imputa al devengarse, conforme al art. 11 de la Ley 27/2014, con independencia del cobro, y un desfase entre la escritura y el cobro puede llevar el ingreso al ejercicio equivocado.
Arras: penitenciales, confirmatorias y su tratamiento
Las arras penitenciales, reguladas en el art. 1454 del Código Civil, permiten desistir perdiendo lo entregado o devolviendo el doble. Hay que analizar si la cantidad funciona como anticipo del precio y si devenga IVA al cobro. Las arras confirmatorias son una señal a cuenta del precio, con IVA devengado por el importe percibido conforme al art. 75. El contrato debe decir expresamente de qué tipo de arras se trata, quién custodia la cantidad y qué ocurre si la operación no se formaliza, porque de esa redacción dependen el tratamiento fiscal y la prueba ante una comprobación.
Cláusulas que conviene incluir
- Parte que encarga y paga la mediación, con sus datos fiscales para la factura.
- Honorarios, IVA y señal de comisión, con su fecha de devengo.
- Naturaleza de las arras, custodia de la cantidad y consecuencias del desistimiento.
- Medios de pago, teniendo presente el límite de efectivo.
- Identificación del titular real y declaración sobre el origen de los fondos.
- Régimen de los colaboradores: comisión, factura y retenciones.
Colaboradores y riesgo de falso autónomo
Debe analizarse caso por caso si procede retener al pagar comisiones a colaboradores, conforme a la Ley 35/2006 del IRPF y su Reglamento. Si no se practica una retención obligatoria, el pagador responde de la cuota no ingresada, con intereses y sanciones. Además, un colaborador que trabaja sin libertad de organización y con instrucciones continuas plantea el riesgo de que se le considere un falso autónomo, con la consiguiente consecuencia laboral y de Seguridad Social. El contrato de colaboración debe reflejar, por tanto, la autonomía real del colaborador.
Prevención del blanqueo y pagos en efectivo
La Ley 10/2010, de 28 de abril, considera sujetos obligados a los promotores y a quienes ejercen profesionalmente la agencia, comisión o intermediación en compraventas de inmuebles, según su art. 2.1. Eso implica identificar al cliente y al titular real, conocer el propósito de la operación, aplicar medidas reforzadas cuando proceda, analizar las operaciones inusuales, comunicar los indicios al SEPBLAC, conservar la documentación, aprobar procedimientos internos y formar al personal. En cuanto al efectivo, la Ley 11/2021 redujo el límite general de 2.500 a 1.000 euros cuando alguna parte es empresario o profesional, con una sanción del 25 % de la cuantía pagada que alcanza a quien paga y a quien cobra. La comisión cobrada en efectivo queda también sujeta a ese límite.
Depósitos de clientes y existencias frente a inmovilizado
Si la agencia recibe fondos de clientes como depósito fiduciario, esas cantidades no son ingreso propio y deben separarse de la tesorería. Por otra parte, cuando la sociedad compra inmuebles para revenderlos, estos son existencias, que no se amortizan y cuya venta es ingreso de explotación, mientras que el inmueble para uso propio o alquiler es inmovilizado o inversión inmobiliaria y se amortiza. Una reventa habitual puede llevar a Hacienda a reclasificar la actividad como empresarial, con IVA no repercutido, mayor Impuesto sobre Sociedades y recargos. La contratación debe documentar la finalidad de cada adquisición desde el principio.
Qué cruza Hacienda y cómo prepararse
La Administración cruza datos de notarías, Registro de la Propiedad, Catastro, índices notariales y modelo 347. Las comprobaciones habituales son las comisiones no facturadas, las diferencias entre precio escriturado y real, el IVA soportado no vinculado, los depósitos mal clasificados y el cumplimiento de la prevención del blanqueo y de los límites de efectivo. El derecho de liquidación prescribe a los cuatro años según el art. 66 de la Ley General Tributaria y las actuaciones inspectoras duran 18 meses, ampliables a 27 en los supuestos legales, conforme al art. 150. Cuando hay que justificar el valor real de un inmueble, un informe pericial, como los de ValiTax Informes Periciales, sirve de apoyo técnico.
Por qué contar con LRB Tax & Legal
LRB Tax & Legal es un despacho experto en asesoramiento fiscal a inmobiliarias y en defensa en inspecciones tributarias. Revisamos la hoja de encargo, los contratos de arras y de colaboración y los procedimientos de prevención del blanqueo, y defendemos a la agencia ante comprobaciones de la Administración, con recurso cuando procede.
Preguntas frecuentes
El tipo general del 21 %. La exención de la compraventa del inmueble no se traslada a la comisión, que tributa de forma autónoma, y los pagos anticipados devengan IVA por el importe cobrado.
Depende de su naturaleza. En las confirmatorias, que son señal a cuenta del precio, se devenga IVA por el importe percibido según el art. 75 de la Ley del IVA. En las penitenciales hay que analizar si son anticipo del precio.
Sí. La Ley 10/2010 considera sujetos obligados a quienes ejercen profesionalmente la intermediación en compraventas de inmuebles, con deberes de identificación, análisis, comunicación al SEPBLAC y conservación de documentos.
Si dirige una inmobiliaria y quiere revisar sus contratos o prepararse ante una inspección, consulte con LRB Tax & Legal. Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto.